Indice de référence des loyers : quel indice choisir selon son type de bail ?
Indice de référence des loyers : quel indice choisir selon son type de bail ?
18 avr. 2025
18 avr. 2025
Introduction
Le système français de révision des loyers repose sur différents indices réglementaires adaptés à chaque catégorie de bail. Ce guide détaille les spécificités de l'IRL, l'ILAT et l'ILC, avec leurs modes de calcul et leurs domaines d'application.
Introduction
Le système français de révision des loyers repose sur différents indices réglementaires adaptés à chaque catégorie de bail. Ce guide détaille les spécificités de l'IRL, l'ILAT et l'ILC, avec leurs modes de calcul et leurs domaines d'application.
Bail d'habitation : l'Indice de Référence des Loyers (IRL)
L'IRL s'applique exclusivement aux locations résidentielles (logements vides ou meublés) depuis la loi ALUR de 2014. Son calcul trimestriel par l'INSEE repose sur la moyenne mobile sur 12 mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers.
La formule officielle de l'IRL intègre :
70% de l'indice des prix à la consommation
30% de l'indice des coûts de la construction
Ce ratio permet d'équilibrer inflation générale et coûts immobiliers, protégeant à la fois locataires et propriétaires.
Baux commerciaux : l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
L'ILAT, créé par la loi Pinel de 2014, régit les locations de bureaux et commerces non alimentaires. Son calcul trimestriel combine trois indicateurs économiques:
mICC : moyenne annuelle du coût de la construction
mPIB : produit intérieur brut trimestriel
Cette composition reflète l'activité économique globale du secteur tertiaire, justifiant son utilisation pour les surfaces commerciales supérieures à 300m².
Baux artisanaux et petits commerces : l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
L'ILC concerne spécifiquement les petites surfaces commerciales (<300m²) et les activités artisanales. Son calcul diffère de l'ILAT par une pondération économique adaptée :
Composant
Pondération
Prix de détail
40%
Coût énergétique
30%
Salaires du secteur
30%
Cet indice mieux adapté aux petites entreprises permet des révisions plus stables, avec un plafonnement légal à +10% sur 3 ans.
Baux professionnels libéraux : l'Indice du Coût de la Construction (ICC)
Bien que progressivement remplacé, l'ICC reste utilisable pour les professions libérales (cabinets médicaux, études notariales) lorsque spécifié au contrat. Son calcul inclut:
Prix des matériaux de construction (50%)
Main d'œuvre du BTP (30%)
Frais financiers (20%)
Cet indice convient aux locaux nécessitant des aménagements spécifiques, avec une variation annuelle plafonnée à 3,5% depuis 2023[6].
Calcul comparatif des indices en 2025
Le tableau ci-dessous montre l'évolution récente des principaux indices :
Trimestre
IRL
ILAT
ILC
2025 T1
145,47
152,33
148,91
2024 T4
144,64
151,02
147,65
Évolution annuelle
+1,40%
+2,15%
+1,89%
Ces différences s'expliquent par les composantes économiques distinctes de chaque indice : l'IRL suit majoritairement la consommation des ménages, tandis que l'ILAT intègre des paramètres macroéconomiques[2][4].
Critères légaux de choix d'indice
La sélection de l'indice dépend de trois facteurs clés :
1. Nature du bail : Le code civil (article 1714) et le code de commerce (article L145-33) définissent les indices applicables par défaut selon le type de location.
2. Date de signature : Les baux signés avant 2014 peuvent encore utiliser l'ICC, tandis que les contrats récents doivent suivre les nouveaux indices.
3. Spécifications contractuelles : Une clause d'indexation peut imposer un indice différent, sous réserve de sa licéité (article 112-2 du code monétaire).
Mécanismes de révision selon l'indice
Chaque indice entraîne des modalités de calcul spécifiques :
Pour l'IRL (logements)
Application annuelle avec formule :
Nouveau loyer = (Loyer initial × IRL courant) / IRL de référence
Exemple : 1000€ × 145,47 / 143,46 = 1014,03€ (+1,4%)[4]
Bail d'habitation : l'Indice de Référence des Loyers (IRL)
L'IRL s'applique exclusivement aux locations résidentielles (logements vides ou meublés) depuis la loi ALUR de 2014. Son calcul trimestriel par l'INSEE repose sur la moyenne mobile sur 12 mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers.
La formule officielle de l'IRL intègre :
70% de l'indice des prix à la consommation
30% de l'indice des coûts de la construction
Ce ratio permet d'équilibrer inflation générale et coûts immobiliers, protégeant à la fois locataires et propriétaires.
Baux commerciaux : l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
L'ILAT, créé par la loi Pinel de 2014, régit les locations de bureaux et commerces non alimentaires. Son calcul trimestriel combine trois indicateurs économiques:
mICC : moyenne annuelle du coût de la construction
mPIB : produit intérieur brut trimestriel
Cette composition reflète l'activité économique globale du secteur tertiaire, justifiant son utilisation pour les surfaces commerciales supérieures à 300m².
Baux artisanaux et petits commerces : l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
L'ILC concerne spécifiquement les petites surfaces commerciales (<300m²) et les activités artisanales. Son calcul diffère de l'ILAT par une pondération économique adaptée :
Composant
Pondération
Prix de détail
40%
Coût énergétique
30%
Salaires du secteur
30%
Cet indice mieux adapté aux petites entreprises permet des révisions plus stables, avec un plafonnement légal à +10% sur 3 ans.
Baux professionnels libéraux : l'Indice du Coût de la Construction (ICC)
Bien que progressivement remplacé, l'ICC reste utilisable pour les professions libérales (cabinets médicaux, études notariales) lorsque spécifié au contrat. Son calcul inclut:
Prix des matériaux de construction (50%)
Main d'œuvre du BTP (30%)
Frais financiers (20%)
Cet indice convient aux locaux nécessitant des aménagements spécifiques, avec une variation annuelle plafonnée à 3,5% depuis 2023[6].
Calcul comparatif des indices en 2025
Le tableau ci-dessous montre l'évolution récente des principaux indices :
Trimestre
IRL
ILAT
ILC
2025 T1
145,47
152,33
148,91
2024 T4
144,64
151,02
147,65
Évolution annuelle
+1,40%
+2,15%
+1,89%
Ces différences s'expliquent par les composantes économiques distinctes de chaque indice : l'IRL suit majoritairement la consommation des ménages, tandis que l'ILAT intègre des paramètres macroéconomiques[2][4].
Critères légaux de choix d'indice
La sélection de l'indice dépend de trois facteurs clés :
1. Nature du bail : Le code civil (article 1714) et le code de commerce (article L145-33) définissent les indices applicables par défaut selon le type de location.
2. Date de signature : Les baux signés avant 2014 peuvent encore utiliser l'ICC, tandis que les contrats récents doivent suivre les nouveaux indices.
3. Spécifications contractuelles : Une clause d'indexation peut imposer un indice différent, sous réserve de sa licéité (article 112-2 du code monétaire).
Mécanismes de révision selon l'indice
Chaque indice entraîne des modalités de calcul spécifiques :
Pour l'IRL (logements)
Application annuelle avec formule :
Nouveau loyer = (Loyer initial × IRL courant) / IRL de référence
Exemple : 1000€ × 145,47 / 143,46 = 1014,03€ (+1,4%)[4]
Choisir le bon indice de référence des loyers est essentiel pour garantir une révision conforme, équitable et légale du loyer en France. Que vous soyez locataire ou propriétaire, comprendre la différence entre l’IRL, l’ILAT, l’ILC ou l’ICC vous permet d’appliquer la bonne méthode de calcul selon le type de bail. L’IRL reste la référence incontournable pour les baux d’habitation, tandis que l’ILAT et l’ILC sont spécifiquement adaptés aux baux commerciaux et artisanaux, reflétant les réalités économiques propres à chaque secteur. Enfin, l’ICC, bien que moins utilisé, continue de s’appliquer dans certains cas professionnels. En maîtrisant ces indices et leurs mécanismes, vous évitez les erreurs coûteuses et assurez une gestion locative transparente et conforme à la réglementation en vigueur.
Conclusion
Choisir le bon indice de référence des loyers est essentiel pour garantir une révision conforme, équitable et légale du loyer en France. Que vous soyez locataire ou propriétaire, comprendre la différence entre l’IRL, l’ILAT, l’ILC ou l’ICC vous permet d’appliquer la bonne méthode de calcul selon le type de bail. L’IRL reste la référence incontournable pour les baux d’habitation, tandis que l’ILAT et l’ILC sont spécifiquement adaptés aux baux commerciaux et artisanaux, reflétant les réalités économiques propres à chaque secteur. Enfin, l’ICC, bien que moins utilisé, continue de s’appliquer dans certains cas professionnels. En maîtrisant ces indices et leurs mécanismes, vous évitez les erreurs coûteuses et assurez une gestion locative transparente et conforme à la réglementation en vigueur.
Rédacteur et co-créateur de Freat, un logiciel de gestion locative, je partage chaque semaine des réflexions, des analyses et des conseils pratiques pour mieux comprendre les enjeux de ce secteur en constante évolution. Passionné par les nouvelles tendances, je m’efforce de rendre l’immobilier accessible et intéressant pour tous, qu’il s’agisse d’investisseurs, de propriétaires ou de simples curieux.
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